전세사기 피해는 더 이상 일부 지역이나 특정 계층만의 문제가 아닙니다. 깡통전세, 이중계약, 명의대여 등 다양한 사기 유형이 전국적으로 확산되며, 세입자가 수천만 원의 보증금을 한순간에 잃는 사례가 끊이지 않고 있습니다.
이 글에서는 계약 전 반드시 알아야 할 실질적인 정보를 제공하고, 전세사기의 개념부터, 실제 예방을 위한 핵심 체크포인트, 그리고 대비할 수 있는 방법에 대해 정리하여 알려드리겠습니다.
1. 전세사기 개념
전세사기라는 단어, 이제는 누구나 한 번쯤은 들어봤을 것입니다. 뉴스에 등장하는 일이 잦아졌고, 내 주변에서도 피해를 봤다는 이야기를 들은 분도 있을 겁니다. 그만큼 전세사기는 더 이상 남의 일이 아닌 ‘일상 속 위험’이 되어버렸습니다.
전세사기란, 임대인이 세입자의 전세보증금을 반환할 능력이나 의지가 없으면서도 전세계약을 체결하거나, 의도적으로 세입자의 권리를 침해하여 보증금을 가로채는 행위를 의미합니다.
법적으로는 명확하게 사기죄, 혹은 임대차보호법 위반 등의 형식으로 처벌되지만 실제로 피해를 입은 후 보증금을 온전히 돌려받는 건 매우 어렵고 긴 싸움이 됩니다.
전세사기의 대표적인 유형을 정리하면 다음과 같습니다.
- 깡통전세: 집값보다 보증금이 더 높거나 비슷한 상태에서, 집이 경매로 넘어가 보증금 회수가 어려운 경우
- 이중계약: 하나의 집에 여러 명의 세입자와 전세 계약을 맺는 불법 계약
- 명의대여 계약: 실소유주가 아닌 사람이 임대인으로 계약하며 법적 책임을 회피하는 경우
- 허위매물 유도: 정상 시세보다 지나치게 낮은 전세 매물로 세입자를 유인 후 계약서상 다른 조건 삽입
특히 2022~2023년을 기점으로 수도권 신축 빌라 및 오피스텔 중심으로 이런 사기가 급증했습니다. 지방에서도 투자자들이 몰리며 다주택자들이 무리하게 대출을 받아 전세를 돌리는 사례가 많아졌고, 그로 인해 집값 하락 시 보증금 반환이 불가능해지는 피해도 속출했습니다.
이제는 정부의 정책보다도, 세입자 스스로가 정보를 확인하고 판단하는 사전 방어력이 중요해졌습니다.
2. 계약 전에 확인해야 할 예방법
전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 철저한 사전 확인입니다. 사기를 당하고 나서 대응하는 건 시간이 오래 걸리고, 금전적 손실도 크기 때문에 계약 전 단계에서부터 세입자가 꼼꼼하게 확인하고 의심하는 자세가 중요합니다. 실제 계약 전 확인해야 할 예방법 5가지에 대해서 알아보겠습니다.
① 등기부등본 확인
계약 전 가장 기본이 되는 절차입니다. 해당 집의 소유자가 실제로 임대인과 일치하는지, 근저당권(담보 대출)이나 가압류, 가처분 등이 설정돼 있지는 않은지를 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 정부24나 대법원 인터넷등기소를 통해 쉽게 열람 가능합니다.
- 주의할 점: 보증금보다 선순위 근저당이 크다면 위험 신호입니다.
예: 전세보증금 1억 5천만 원, 선순위 근저당 1억 3천만 원이면 보증금 대부분이 보장받기 어렵습니다.
② 전세가율 확인
전세가율은 전세금 ÷ 매매가입니다. 전세가율이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 가능성이 높습니다. 시세보다 전세금이 지나치게 높게 책정된 경우는 특히 주의해야 합니다. 네이버부동산, 호갱노노 등에서 인근 매매가를 꼭 비교해보는것이 도움됩니다.
- 실제 사례: 신축 오피스텔 전세가 2억인데 주변 시세가 2.2억이면?
경매 시 세입자는 대부분 보증금을 회수하지 못합니다.
③ 확정일자와 전입신고
계약서에 도장을 찍었다고 법적으로 보호받는 건 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 가지려면 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
이 두 가지가 모두 있어야 경매 시 다른 채권자보다 우선순위가 생깁니다.
- 확정일자: 계약서를 주민센터에 제출해 공식 일자를 등록하는 절차
- 전입신고: 해당 주소에 실제 거주 의사를 밝히는 신고
④ 집주인의 세금 체납 여부
세입자는 집주인의 세금 체납 여부까지 확인할 수 있습니다. 지방세 체납 시 해당 주택이 압류될 수 있으며, 세입자보다 세무서가 먼저 돈을 가져가기 때문에 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
- 요청 방법: 집주인에게 ‘지방세 세목별 과세증명서’ 제출을 요구할 수 있습니다. 만약 제출을 꺼린다면, 계약 자체를 다시 검토하는 것이 좋습니다.
⑤ 계약서상 임대인 정보 확인
중개인을 믿고 무심코 계약서에 사인하는 경우가 많지만, 등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인이 반드시 일치하는지 확인해야 합니다.
실소유주가 아닌 제3자가 명의대여로 계약을 체결하는 경우, 법적으로 세입자가 보호받기 어려워질 수 있습니다.
3. 대비책
① 전세보증보험 활용
아무리 조심해도 100% 안전한 계약은 없습니다. 그래서 요즘 많은 세입자들이 ‘전세금 반환보증보험’에 가입하고 있습니다. 이 보험은 말 그대로 집주인이 보증금을 못 돌려줬을 때, 보증기관이 대신 보상해주는 제도입니다.
대표적인 보증기관은 다음 두 곳입니다:
- HUG (주택도시보증공사)
- SGI서울보증보험
가입 자격은 다음과 같습니다:
- 전입신고 + 확정일자를 받은 세입자
- 전세계약서 사본, 등기부등본 등 제출 필요
- 세입자가 직접 신청하거나 중개사무소에서 안내해주는 경우도 많습니다
보험료는 보증금의 약 0.1~0.15% 수준으로, 보증금 1억 원 기준 약 10~15만 원 정도입니다. 크게 부담되는 비용이 아님에도 불구하고 아직 가입률은 낮은 편입니다.
② 주의점
- 집주인이 다주택자이거나, 세금 체납 이력이 있을 경우 가입이 거절될 수 있습니다
- 신청은 계약 직후 빠르게 진행하는 것이 유리합니다
- HUG의 경우 전세가율이 너무 높으면 제한이 생길 수 있으므로 사전 상담 필수입니다
③ 필요한 이유
2023년 수도권 전세사기 피해자의 평균 손해액은 7,000만 원이 넘었습니다. 이럴 때 보증보험이 없었다면, 그 금액을 고스란히 본인이 떠안았어야 합니다. 반면 보증보험에 가입한 경우, 보증기관이 먼저 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 세입자의 금전 피해를 최소화해줍니다.지금은 보험이 아니라, 필수 재테크 도구로 여겨야 하는 시대입니다.
내 보증금을 스스로 지키고 싶다면, 보증보험은 반드시 고려해야 할 항목입니다.
결론
전세사기는 단순히 나쁜 사람에게 속는 문제가 아닙니다. 정보가 부족하고, 질문을 덜 하고, 확인을 소홀히 했을 때 어느 누구든지 피해자가 될 수 있습니다. 2025년 현재, 제도는 예전보다 많이 정비됐지만 사기 수법도 더 교묘해졌고, 법적 공백을 파고드는 임대인도 많습니다.
결국 내 보증금은 내가 확인하고, 내가 지키는 수밖에 없습니다. 위에서 언급한 5가지의 예방법을 참고하셔서 피해 예방을 사전에 막는것이 중요합니다. 그러니 계약 전 더블체크를 통해 전세사기와 같은 피해를 입지 않도록 해야 할 것입니다.