전세사기 피해는 많은 국민의 주거 안전을 위협하고 있습니다. 특히 깡통전세, 이중계약, 대위변제 등 다양한 방식으로 사기가 지능화되고 있는 만큼, 임차인이 스스로 정보를 확인하고 판단할 수 있는 능력이 무엇보다 중요해졌습니다.
그 중심에 있는 것이 바로 등기부등본 열람입니다.
이 글에서는 전세사기의 실제 유형부터, 등기부등본 보는 법, 계약 전 확인해야 할 체크리스트까지 전세를 준비하는 누구나 꼭 알아야 할 핵심 정보만을 쉽고 정확하게 정리해드립니다.
1. 전세사기의 주요 유형과 피해 사례
전세사기는 단순히 ‘보증금을 돌려받지 못하는 것’ 이상입니다.
계약 당시 아무 문제가 없어 보였던 주택이 실제로는 담보로 잡혀 있거나, 압류 상태이거나, 소유권 분쟁 중일 수 있습니다.
▶ 주요 전세사기 유형
① 깡통전세
시세보다 과도하게 높은 전세금으로 계약을 유도한 뒤, 집값이 하락하거나 경매에 넘어가면서 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.
특히 갭투자자 소유 주택에서 흔히 발생합니다.
② 이중계약
하나의 집을 여러 명에게 전세로 계약하거나, 전세와 월세로 동시에 이중 계약을 맺어 발생하는 사례입니다.
나중에 알게 되어도 피해 회복이 어렵습니다.
③ 대위변제 및 채무불이행
집주인이 대출을 연체하면서 등기에 근저당, 가압류, 압류가 설정되는 경우입니다. 이런 경우 전세보증금은 후순위로 밀리며, 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다.
▶ 실제 피해 사례
- 수도권 원룸에서 전세 6,000만 원으로 입주했으나, 계약 직후 집주인이 대출금을 연체하고 근저당 설정으로 경매 진입
- 소액보증금이라 보증보험 가입이 불가능해 전액 손실
- 등기부등본을 확인하지 않아 이미 압류, 소송, 가등기가 걸린 집이라는 사실을 나중에 인지
2. 등기부등본 보는 법
등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’과도 같습니다. 누가 소유자인지, 담보가 얼마나 설정돼 있는지, 경매 위험은 없는지를 한눈에 알 수 있습니다.
▶ 등기부등본 발급 방법
- 인터넷 등기소 접속
- ‘열람하기’ 클릭 후 → 주소 입력
- 열람구분: 표제부 + 갑구 + 을구 모두 체크
- 수수료 결제 후 등기부등본 확인 가능 (열람 700원 / 발급 1,000원)
▶ 구성 설명
| 구분 | 설명 |
|---|---|
| 표제부 | 건물의 기본 정보 (주소, 구조, 면적 등) |
| 갑구 | 소유권과 관련된 사항 (소유자 변경, 가압류, 가처분 등) |
| 을구 | 채권·채무 관계 (근저당권, 전세권 설정 등) |
▶ 꼭 확인해야 할 항목
- 소유자 정보: 계약 상대방이 실소유주인지 확인
- 근저당권: 설정 여부와 채권최고액 확인 (전세금보다 많다면 위험)
- 가압류·압류: 집주인의 채무로 인해 집이 법적 분쟁 중인지 확인
- 전세권: 다른 세입자가 선순위로 전세권 설정돼 있는지 여부
- 신탁등기 여부: 신탁사가 소유한 경우, 위임 없이 계약하면 무효
▶ 예시로 보는 핵심 분석
- “을구에 근저당권: 채권최고액 2억” → 대출 있음
- “갑구에 압류 또는 가처분 있음” → 법적 분쟁 중
- “표제부에 신탁등기 있음” → 개인과 계약하면 무효 가능성 있음
등기부등본 한 장이면, 집의 재정 상태, 법적 상태, 안정성을 모두 알 수 있습니다.
3. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크포인트
등기부등본만 본다고 전세사기를 완전히 막을 수는 없습니다. 하지만 아래의 체크리스트만 지켜도 피해 가능성을 90% 이상 줄일 수 있습니다.
▶ 전세 계약 전 체크리스트
- 등기부등본 확인 (발급일자 확인 포함)
- 실소유주와 계약서 이름 일치 여부
- 전입신고 + 확정일자 필수
- 보증보험 가입 가능 여부 확인 (HUG 또는 SGI)
- 인근 시세보다 현저히 싼 매물은 의심
- 보증금이 매매가의 80% 이상일 경우 위험
- 신축 빌라, 원룸, 갭투자 다주택자 조심
- 중개사무소가 등록된 정식 업체인지 확인
▶ 보증보험은 선택이 아니라 필수
- 전세사고 발생 시 보증금을 국가에서 대위변제
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 가입
- 가입 시기: 전입신고 + 확정일자 완료 후 즉시
- 보증금 1억 이하, 전용 85㎡ 이하 주택이 대상
- 가입 거절되는 매물은 주의 → 이미 위험한 신호일 수 있음
▶ 실전 팁
- 계약 전 중개인에게 “등기부등본 최신본 보내주세요” 요청
- 계약일 기준으로 1일 이내 발급된 등본만 신뢰
- 계약 당일에는 전입신고 + 확정일자 무조건 처리
- 보증보험 가입이 안 되는 집은 계약하지 않는 것이 상책
결론
전세 계약에서 가장 위험한 말은 “설마 그런 일은 없겠지”라는 안일한 생각입니다. 그러나 전세사기의 대부분은, 그런 ‘설마’가 현실이 되어버린 순간에 발생합니다.
반대로, 계약 전에 단 10분만 시간을 내어 등기부등본을 꼼꼼히 확인한다면 해당 집의 소유권 관계, 담보 대출 여부, 가압류나 압류 같은 법적 분쟁 상황까지 모든 위험 요소를 사전에 파악할 수 있습니다.
등기부등본은 단순한 종이 문서가 아닙니다. 내 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 무기입니다.
그 어떤 보장보다도, 내가 먼저 확인하고 대비하는 행동이 최고의 보험이 됩니다.
전세 계약을 앞두고 있다면 반드시 등기부등본 최신본 열람, 소유자 확인, 근저당·가압류 체크를 실행해야 합니다.
그리고 단 하나라도 이상한 점이 있다면, 과감히 계약을 거절하는 용기를 가지셔야 합니다.
등기부등본을 제대로 보는 것, 그것이 전세사기를 막는 가장 현실적인 첫 걸음입니다.